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土地所有权包括所有权、利益所有权和担保所有权三种，但土地所有权不能交易，只有土地使用权可以交易，土地使用权人可以设置地役权，哪些土地可以设置地役权?锦盾郑州律师解析：

一、哪些土地可以设置地役权?

民法规定，合法取得土地使用权和财产权的权利人，可以依法设立地役权，并应当订立书面合同。

《我国民法典》

第372条地役权人有权根据合同约定，利用他人的财产，提高自身的财产利益。

定金所谓他人房产为供货地，自己房产为需货地。

第373条【地役权合同】设立地役权，当事人应当书面签订地役权合同。

地役权合同一般包括以下条款

(一)当事人的姓名、姓名和地址;

(二)服务地和服务地的位置;

(三)利用目的和方法;

(四)地役权期限;

(五)费用及其支付方式;

(六)解决争议的方法。

第374条地役权与登记地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求注册的，可以向注册机关申请地役权注册的未注册，不得与善意的第三者对抗。

二、地役权的获得方法是什么?

1.按合同约定。地役权主要涉及两处房产权利之间的关系，需要经过双方协商承诺。地役权自地役权合同生效时设立，无需登记。但是，注册具有对抗效力，也就是说，没有注册就不能对抗善意的第三者。

2、地役权有期限。双方在合同中约定的地役权期限，不得超过必要地和服务地的土地承包经营权、建筑用地使用权等使用权的剩馀期限。

3、设立地役权需要受益物权人的同意。在土地上设置土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等使用权的，未经使用权的人同意，使用权的人和使用权的人不能设置使用权。

4、利用物权转让时，受让人可同时获得地役权。需要角色和角色的使用权转让或部分转让时，如果转让部分与地角权有关，受让人可以同时享受地角权，在地角权合同的有效期内不需要另行签订合同。同时，服务地转让时，地服务权合同对受让人也有约束力。

哪些土地可以设置地役权?地役权由土地权利人设立，所有土地可依法设立地役权，设立地役权时，应签订地役权合同，明确双方的权利和义务。