郑州律师

近年来，物业费一直是个热门话题，物业服务好了业主开开心心去交物业费，物业服务不好业主又不甘心去交物业费，那物业费的缴纳依据是什么呢？本文是锦盾律所整理的有关业主和物业没有签合同但仍需要缴纳物业费情况的解答。怎么样才能让业主、物业服务公司合理、合法地化解矛盾？一起来听听锦盾-郑州律师事务所的建议。

以下三种情况，即使业主没有物业签订合同，也需要缴纳物业费：

1.形成了事实上的物业管理关系。事实上的物业管理关系是指业主和物业公司没有签订物业合同，但物业公司实际上已经提供了物业服务。业主也享受了物业服务。

2.如果说开发单位和物业公司签订了前期的物业服务合同业主入住之后，这个物业服务合同是可以约束到广大业主的。业主仍需要缴纳物业费。

3.小区内成立了业主委员会，业主委员会与业主大会选聘的物业企业签订了合同，这种合同对小区内的业主也是具有约束力的，业主也应当缴纳物业费。

上述三种情形，确实均没有与业主自身签订过物业服务合同，依然要缴纳物业费。

锦盾律师解读：

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

浙江省高级人民法院民一庭《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第十五条：“物业服务合同期限届满后未续签，物业服务人继续提供物业服务，且业主委员会不能证明已明确拒绝接受服务的，应当认定构成事实物业服务合同关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定”。

可见，不论业主本人是否与物业服务公司签订了合同，只要建设单位、业主委员会与物业服务公司签了合同，甚至原物业服务合同到期后几方之间均未再另行签订合同，但物业服务公司已提供了事实上的物业服务的，业主就应该交纳物业费。

如业主对开发商选定的物业公司不满，可成立业主委员会后另行选聘。

当然，根据国家发改委《物业服务收费管理办法》第十六条的规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。也就是说未向业主交付的物业，物业公司没有权利向业主主张物业费。

综上，业主如因上述理由而采取拒交物业费的做法是不明智的，不仅影响物业服务公司的积极性和正常的运营，逐渐导致物业服务质量下降、其他已交费业主权益受损的连锁反应，而且，很有可能会被物业服务公司起诉，给自己增加诉累，如最终判决应交纳物业费而拒不履行的，还会承担被法院强制执行时带来的不必要的信誉损失（如采取查封、冻结被执行人财产、限制高消费、纳入失信人员名单、司法拘留等措施）。

因此，锦盾律师建议，业主、业委会和物业服务公司，在面对物业费交纳问题时，均应理性处理，业主需分清合理维权的界限，及时交纳应交的费用；物业公司需加强服务管理，注意催收方法；业委会需对业主的认识进行引导，同时加强物业服务的监督。只有各方互相配合，减少纠纷，才能共建和谐小区，如果您还有其他的问题可以拨打锦盾咨询电话，我们会有专业律师为您解答。

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