建筑合同纠纷中让利承诺效力的认定有效吗?

建筑合同纠纷中让利承诺效力的认定有效吗?

建筑合同纠纷中让利承诺效力的认定有效吗?锦盾郑州律师

前言。

随着建筑业的快速发展,建筑业已经成为我国国民经济的支柱产业。然而,随着建设工程合同纠纷的快速发展,随之而来的建设工程合同纠纷案件逐年增多,法律适用的新情况、新问题不断涌现。特别是在司法实践中,由于法律关系复杂,施工合同纠纷的审理存在诸多难题。比如目前建筑行业普遍存在的双方签订补充合同、利润承诺等现象。,建设方在合同约定的工程总造价的基础上,给予一定的回扣和利润。但是,这也是一个非常常见的工程价格纠纷的原因。那么,在有争议的情况下,法院应如何确定在施工合同纠纷案件中签订的补充协议的效力?

首先,特许经营的性质。

建设工程的“黑白合同”,又称“阴阳合同”,是指建设工程合同的当事人就同一建设工程签订的两个以上实质性内容不同的合同。通常招标备案后的正式合同称为“白合同”,实际履行的协议或补充协议称为“黑合同”。本条所指的营利性承诺和补充协议属于“黑合同”

二、基本法律规定。

订立合同是民事法律行为。《民法》第156条的规定表明,具体民事法律行为对合同效力的影响范围可以是全部,也可以是部分。《民法典总则》第六章第三节对我国现行民法体系下的民事法律行为的效力状态进行了分类,将民事法律行为分为有效、无效、可撤销和效力待定。

根据《招标投标法》第四十六条“招标人和中标人不得订立与招标文件实质性内容相违背的其他协议”,结合《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律的解释》第二十一条,当事人就同一建设工程订立的施工合同与已经备案的中标合同的实质性内容不一致的,备案的中标合同应当作为工程价款结算的依据由此可见,如果在建设工程施工合同中签订或出具中标人的盈利承诺书,这部分盈利承诺由于与招标合同存在实质性偏差,似乎被视为无效。

《浙江省高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第十五条对“黑白合同”中涉及的“实质性内容”进行了认定,主要包括合同中的工程价款、工程质量、工程工期等内容。在施工过程中,因设计变更、建设项目规划指标调整等客观原因,承包人和发包人以补充协议、会议纪要、函件、签证等谈判记录形式变更工期、工程价款、工程性质的书面文件,不视为《中华人民共和国招标投标法》第四十六条规定的“招标人与中标人订立其他背离合同实质性内容的协议”。北京市高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第十六条规定,同一工程范围内招标投标双方另行签订的变更中标结果的协议,如工程价款、计价方式、工期、质量标准等,视为《解释》第二十一条规定的实质性变更。中标人承诺以明显高于市场价格的价格购买合同约定的房地产,免费建设房屋配套设施,盈利,向项目业主捐款等。也应被视为改变了中标合同的实质性内容。

第三,案例导入。

建筑合同纠纷中让利承诺效力的认定有效吗?锦盾郑州律师

万通建设集团有限公司与曲阜盛迪房地产集团有限公司建设合同纠纷最高人民法院(2017)第716号。

裁判的观点:在招标签订的施工合同中,如果中标后另行约定的特许权条款构成对中标合同的实质性变更,即使约定属实,也是无效的。

判决理由:万通公司主张特许权条款违反《中华人民共和国招标投标法》第四十六条的强制性规定,是无效协议。经审理发现,双方争议涉及的项目“招标文件”中写明:“本项目采用施工方案和总价进行盈利,投标人应以总价进行投标,进行盈利水平和人工报价。”中标通知书上写着:“投标报价为费率报价”。《建设工程施工合同》中关于按工程总造价降低利润的约定,并没有背离《招标文件》和《中标通知书》的实质,是合法有效的,不违反法律。关于工程款是否应该再上浮2%的问题。盛迪公司主张在合同约定的工程总造价降低6%的基础上,将应付工程款降低2%。为证明这一主张,盛迪公司提交了承诺书,其内容如下:“甲方:万通公司,乙方:张丽禾;一、甲方承诺从曲阜盛迪房地产集团有限公司支付给甲方的曲阜新天地商业中心项目的每笔进度款中扣除2%作为本项目的中间费用”。因为《承诺书》关于工程款项再特许权的约定是施工合同实质性内容的变更,即使约定属实,也是无效的。

第四,律师意见。

本案中关于特许权条款有两个争议,一个有效,一个无效。由此可见,补充承诺在建筑合同纠纷中的让利效力不能一概而论。费率招标方式允许费率下浮(非竞争性费用除外),且特许权条款与招标文件和中标通知书的内容一致,因此有效。而在中标内容之外再盈利是施工合同的实质性内容,因此无效。需要注意的是,《招标投标法》中“招标人和中标人不得订立与招标文件实质性内容相违背的其他协议”的规定,强调的是对“实质性内容”的把握程度,不能排除中标合同以外的那些约定项目利润比例较小的文件在司法实践中被认定为合法有效的可能性。比如,不需要招标的项目,不经招标直接发包的,在实践中一般不禁止同意在合同外做出让步,低于成本价的除外。

建筑合同纠纷中让利承诺效力的认定有效吗?锦盾郑州律师总结一下。

虽然承包人签发特许权承诺书的行为是单方民事行为,但当发包人接受时,形成共识,双方表达的意思相同,从而满足合同成立的必要条件。是承包人发出承诺,发包人接受的过程,使承诺的内容成为双方的约定,形成完整的合同形式。本承诺书记载的内容因与中标施工合同不符而成为“黑合同”。因此,无论黑合同的形式如何,只要双方达成协议,对“白合同”的工程价款、工程质量、工程工期或违约责任等内容进行实质性变更,就构成备案中标合同的“与实质性内容不符”,法院不予承认其效力,因此备案中标合同应作为工程价款结算的依据。

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