从“三端”看疫情对房地产市场产生影响的法律分析


  • 河南锦盾律师事务所
  • 2020-03-05

  由于房地产市场在稳定就业和振兴经济方面有着重大的作用,而因新冠疫情的影响对房地产市场的发展造成了一定程度的影响。

疫情对房地产市场的影响

  在需求端,居民在疫情的影响管控下“深居简出”,购房需求在很大程度上受到了抑制;在开发商层面的供给端,由于无法开展售楼活动和中介无法上班都拉低了房产的销售数量。在连接端,新房的销售和二手房的销售基本都是在线下售楼部和门店,虽然在疫情发生后开发商采取了一系列的线上销售措施,也是远水解不了近渴。

  新冠疫情对房地产市场不管是需求端,还是供给端和连接端都产生了不同程度的影响,其中对供给端的影响是最大的。

  一、供给端

  1、建筑工地工程施工延期

  新冠疫情发生后,国务院办公厅于2020年1月27日发布了《关于延长 2020 年春节假期的通知》,之后延长 2020 年春节假期至 2 月 2 日,河南省政府发布了《河南省政府发布最新关于加强新冠肺炎防控工作的通告》,郑州市人民政府也发布了一系列的防控通告要求企业不得复工并一再的推迟复工时间,建筑工地也无法进行正常的复工。这对开发商能否按时交房会产生一定的影响。
疫情导致建筑工地施工延期

  2、在劳动力方面

  建筑行业属于偏劳动密集型的行业,而新冠疫情发生在春节前后,大量的建筑工人回家过年。由于受交通管制、疫情管控、隔离审查等等一系列因素都导致建筑工人无法到岗。

  3、生产材料方面

  疫情影响下,建筑工地施工所需的建筑材料由于受交通、生产商停工等影响,也间接的影响了建筑工地的施工进度。

  4、“采暖季”和疫情时间节点的重合

  很多地方政府,在每年冬季的11月15日-3月15日规定为“采暖季”,一般不允许建筑工地进行土石方等开挖相关作业的施工。考虑到疫情发生的时间节点,采暖季有一定的重复性,这个时间节点的重复性对预售商品房延期交房违约金的计算有多大的影响值得探讨。
疫情影响生产材料的正常供应

  5、开发商无法办理预售商品房的相关网签和产权证手续

  新冠疫情导致政府部门无法正常上班,开发商也就没有办法按照《商品房合同》的约定向政府部门递交资料,办理相关的网签备案手续和不动产登记手续。

  6、二手房市场卖方风险的增加

  由于新冠疫情,大部分城市要求推迟企业开工时间,中介公司无法正常上班为买方办理相应的房屋过户手续,导致二手房买卖合同在交易过程中存在不同程度的违约。在延迟交付、支付房款、办理抵押注销手续等履行环节交易风险明显增加。
二手房市场卖方风险增加

  二、需求端

  1、预售商品房购买方无法按时支付房款或银行贷款

  疫情导致购房者在家休养,无法进行工作获取劳动报酬。对于购房者来说,动辄上百万的房屋购房款和月供可不是一个小数目。会出现一系列的无法按时支付后续购房款或者无法按时偿还银行贷款情形的出现,这必然会导致部分违约。针对复工和中小微企业,国家政府出台了一系列的指导意见和政策来恢复生产,促进经济。笔者认为,关于这方面政府也有必要出台相关的指定性意见,通过延长还款期限或者降低利息等措施,为购房者缓解燃眉之急。

  2、二手房市场购买方违约风险增加

  疫情影响必然导致部分购房者收入减少,同时考虑到疫情对于房价的影响,部分购房者可能会基于此原因不按时支付首付款和不配合办理房屋的贷款手续,出现违约。
二手房市场购买方违约风险增加

  3、疫情之下,必然对交通运输、原材料供应等产生影响,而在需求端作为消费者的施工方等也必然会面临一系列的合同问题,也是亟待沟通协调的事项。

  三、连接端

  在房地产市场中,处于连接端比较明显的是线下的中介公司和楼盘代理销售策划公司。疫情导致他们没有办法按照合同约定为交易双方提供约定的中介服务,对于过户手续办理、月度销售额目标等等都需要和消费端和需求端的客户进行沟通协调。

  因疫情影响,很多行业的线上市场都得到了不同程度的拓展。而作为房地产市场的线上连接端在部分开发商的推波助澜之下也是小火了一把。这必然会产生一些新的交易形式,这些交易形式所产生的法律问题更需要我们专业房产律师团队来进行研究和分析。
河南锦盾律师事务所解析疫情给房地产市场带来的法律风险

  从“三端”的分析来看,都会或多或少的产生一系列的法律问题出现,这些问题需要交易各方通过充分的协调沟通来进行解决。作为专业房产律师团队的河南锦盾律师事务所也将在房地产法律方面为稳定市场秩序、化解纠纷矛盾用自己的专业尽一份力。

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