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商品房买卖合同被解除后按揭贷款合同如何处理，郑州律师解析

01.

裁判的要点。

商品房买卖合同纠纷和抵押贷款合同纠纷同时发生时，法院应一并审理，抵押银行诉讼地位的确定取决于当事人的意志。买受人即借款人对商品房买卖合同、抵押贷款合同提起诉讼时，抵押银行当然是被告;当买受人只对商品房买卖合同提起诉讼，抵押银行主动参与对商品房买卖合同的诉讼并提起诉讼请求时，是具有独立请求权的第三人。抵押贷款合同终止后，具有追溯效力。

02.

基本情况。

2017年4月10日，张某某与王某某(乙方，买受人)与上海某房地产开发中心签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买北宅路的房屋..甲方计划于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。合同签订后，张某某、王某某于2018年4月15日向上海某房地产开发中心支付首付款100万元，并与上海某银行青浦支行作为借款人签订《个人住房贷款担保合同》，约定贷款金额150万元。贷款人将贷款资金划入上海某房地产开发中心公司名下的账户，并同意以平均资本偿还贷款。借款人以上述购买的房屋提供抵押担保，上海某房地产开发中心分期承担连带担保责任。

同年6月1日，上海某银行青浦支行取得所涉房屋抵押权人预告登记证明，青浦支行发放贷款150万元。张某某和王某某开始偿还银行贷款。上海某房地产开发中心60多天未交付房屋后，张某某、王某某请求解除商品房预算合同、贷款担保合同，后向法院提起诉讼。

03.

本案争议焦点。

一起审理商品房买卖合同和抵押贷款合同纠纷时，抵押银行的诉讼地位以及对商品房买卖合同和抵押贷款合同解除后果的处理。

04.

经审理，法院认为。

上海某房地产开发中心逾期交房超过60天的，张某某、王某某有权解除商品房预售合同。合同终止后，张某某和王某某有权解除贷款担保合同。上海某房地产中心应依法返还张某某和王某某已支付的房款，并赔偿张某某和王某某所遭受的一切损失。自判决生效之日起，上海市房地产开发中心应将剩余贷款返还上海青浦支行。

法院判决后，青浦支行拒绝受理上诉，称根据相关司法解释，应作为具有独立请求权的第三人参加诉讼。贷款担保合同解除后，偿还贷款的义务主体应包括张某某、王某某和上海某房地产开发中心。

上海市第一中级人民法院认为。

作为一审原告，张某某、王某某将上海青浦支行列为被告，没有错。商品房销售合同终止后，购房人有权终止抵押贷款合同。银行遭受的损失可能要求买方赔偿。因开发商违约导致抵押贷款合同解除时，买方对银行的赔偿责任由开发商承担。在共同审理商品房买卖合同纠纷和抵押贷款合同纠纷时，法院可以根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，直接判决贷款的实际收款人即开发商将购房贷款直接返还银行，并直接向银行承担购房人的责任。所以一审判决没有错。

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