案例分析丨违章建筑的买卖合同是否有效


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  裁判要旨:违章建筑无法登记只能导致所有权不能转移,转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素,不影响房屋买卖合同的效力。

违章建筑买卖合同

  最高人民法院(2013)民申字第50号

  本院认为:1.关于新证据的问题。百货公司共提交两份新证据即2012年8月13日滕州市规划局出具的《关于对滕州市百货总公司商务办公楼违法建设的性质认定意见》与2012年8月20日滕州市城市管理局出具的《责令限期拆除决定书》,证明诉争房产系违法建筑。

  2004年3月19日,《中共滕州市委办公室滕州市人民政府办公室关于印发的通知》表明,滕州市委、市政府开始对善国路进行升级改造工程。2004年5月19日,《滕州市人民政府关于善国路综合升级改造相关政策的意见》规定,对原属划拨方式取得的经营性用地,在原经营性建筑物所占土地面积范围内,允许用地者依照城市规划要求,按照善国路综合升级改造指挥部批准的方案,由指挥部核发《善国路升级改造建设工程许可证》……。

  2004年4月12日,滕州市善国路综合升级改造指挥部《关于对市百货公司沿街建筑物升级改造的回复意见》表明,涉案房屋是由百货公司上报的拆旧建新的建设项目,滕州市善国路综合升级改造指挥部对此是认可的。2004年11月19日,滕州市建筑工程管理局为百货公司颁发了《枣庄市建设工程施工许可证》,同意其建设善国北路2800平方米房屋。
违章建筑买卖案例分析

  2004年11月26日,百货公司与中标人滕州市金长城建安公司签订《建设工程施工合同》,开始兴建百货公司的综合楼、办公楼。以上事实可以表明,百货公司的综合楼、办公楼是在善国路综合升级改造指挥部的认可下建设的,建设时具备合法相关手续。虽然涉案房屋建成后多年,滕州市规划局出具的《关于对滕州市百货总公司商务办公楼违法建设的性质认定意见》与滕州市城市管理局出具的《责令限期拆除决定书》认定涉案土地系国有划拨土地,涉案房屋未取得规划许可证,房屋为违章建筑,但不能以此作为认定该案房屋买卖协议无效的依据。

  首先,由于动产与不动产的分类是依据财产的物理属性,即使建造行为违法,也不能改变违章建筑的不动产属性;

  其次,虽然违章建筑不能办理所有权登记,但建造人可以遵循基于事实行为发生物权变动的规则而取得所有权;

  第三,百货公司在房屋建设过程中未履行相关手续,未办理规划许可证,并非张百永的过错。因此,即使涉案房屋被滕州市人民政府认定为违章建筑,建造人百货公司对该建筑也享有不动产所有权。虽然百货公司无法办理物权登记,但无法登记只能导致所有权不能转移,转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素,不影响房屋买卖合同的效力。

  因此,百货公司提交上述证据不足以推翻二审判决,不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的新证据的条件。

  2.关于房屋买卖协议效力的问题。根据滕州市人民政府2012年7月7日出具的《证明》,百货公司使用的位于善国北路39号的国有划拨土地使用权,土地证号:滕国用(2003)第0738号。该划拨土地上建造的房屋无规划许可证、无房屋所有权证书。
郑州房屋买卖纠纷律师

  涉案土地系划拨用地,根据《城市房地产管理法》第四十条的规定,以划拨方式取得土地使用权,转让房地产时,应当报有批准权的人民政府审批。2006年9月20日,张百永和百货的签署《房产转让协议》后,百货公司于2007年4月27日向滕州市国土资源局出具《滕州市百货总公司关于上交部分划拨土地的报告》,将出卖给张百永的善国北路39号(土地证:滕国用(2003)第0738号)部分划拨土地上交挂牌出让。该土地位置与范围与《房产转让协议》上出卖的房产一致,面积约1800平方米,以实际测量为准。同日,百货公司与张百永签署《产权手续交接书》,将百货公司持有的国有土地使用证一份交给张百永办理产权分割出让手续,由张百永负责提交报告给滕州市国土资源局及有关部门办理挂牌出让手续。

  2008年7月10日,滕州市人民政府作出滕政土字[2008]78号《滕州市人民政府关于收回滕州市百货总公司国有建设用地使用权的批复》,同意收回百货公司位于善国北路39号的部分国有建设用地使用权,土地实测面积2237平方米。2008年8月4日,滕州市土地储备中心在滕州日报上发布《滕州市国土资源局国有建设用地使用权公开出让公告》,涉案土地为2007-38号出让宗地,竞买保证金为300万元。

  张百永缴纳保证金参加竞拍,但由于未能达到法定拍卖人数,该宗土地流拍。涉案房屋长期在百货公司名下,没有所有权证书,但从滕州市政府和国土资源局的相关文件也可以看出,各方当事人对该房屋属于百货公司名下房产并无异议。

  因此,张百永与百货公司签署《房产转让协议》是双方当事人的真实意思,张百永愿意以750万元购买涉案房屋,百货公司愿意将涉案房屋卖于张百永,并协助起草了划拨土地使用权收回并再次出让的报告,配合张百永参与招拍挂的程序,从而取得涉案土地使用权,进而可以办理地上房屋的所有权登记。

  由于程序原因,张百永未能成功摘牌,涉案土地并未出让,仍在百货公司名下。但张百永签署合同的目的是取得涉案房屋,并非国有土地使用权。土地使用权是否能够改变性质,不影响房屋买卖合同的效力。百货公司和张百永可以通过共同促使土地改变性质来达到合同完全履行的目的,从而使张百永取得涉案房屋的权属登记。

  因此,张百永和百货公司之间《房产转让协议》并不违反法律、法规的禁止性规定,该协议合法有效,张百永具有请求商登红返还房屋的请求权基础。百货公司主张《房产转让协议》无效,张百永无请求权基础且其行为损害国家利益和百货公司利益的申请理由不能成立。

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