房屋交易卖家反悔,损失应该怎么要?


  【锦盾郑州律师案件回顾】

  2015年,王某与张某签定房屋买卖合同,约定王某购买张某的一套征地拆迁自建房,张某负责建造,在房屋完工后,通知王某收房。签订协议时,王某交付了2万元作为定金,在该房屋主体完工后支付10万,交房时支付15万,余下3万元在拿到房屋独立产权证时支付。协议签订后,王某于同日向张某交了建房定金20000元,后于2016年1月24日又交了房款80000元。

房屋交易违约

  但是之后迟迟没有交房,王某催促张某,张某却称房屋还没达到交付条件,不能交房。同时还以房屋涨价为由要求王某增加购房款。

  双方商议无果后,2017年,王某起诉了张某,诉讼中王某才发现,对方称房屋没有验收完成所以不能交房,但是却已经在2016年中旬就由张某的堂妹居住,而且已装修。这显然和张某所说的不一致。

  【争议】

  (一)张某违约了吗?

  1、张某认为,由于房屋因质量问题至今未竣工验收,更无法办理产权登记。根据《合同法》第279条的规定,未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。因此,现在房屋不符合交付条件,但今后一旦符合交房条件,张某愿意按合同约定交房。因此认为自己没有违约行为,也没过错。
郑州恒产律师解析房屋买卖违约问题

  2、这种说法属于对法律条文的错误理解。

  首先,该条规定中的未经竣工验收不得交付,针对的是建设工程合同中发包人对施工人拒绝接收房屋时的合理抗辩,本案不属于该类法律关系。

  其次,保证房屋的质量是张某作为卖家的义务,而非其拒绝交房的权利,现在买家尚未提出该质量要求,卖家却以此理由拒绝履行合同约定的交房义务,与权利义务的分配相悖;

  最后,房屋在2016年中旬已经完工,已经具备了交付条件,但张某不但没有按照约定交房,而且以让他人暂住或租赁的方式获取利益,并因持有房屋享受增值收益。

  因此,张某以其行为表明不履行合同义务及撕毁合同的违约故意,已经构成了根本违约。

  (二)合同解除的时间怎么认定?

  合同解除可以分为协商解除和法定解除。
房屋交易违约问题

  张某在诉讼中拒绝正视其违约行为,坚持以条件具备时才交付为抗辩,回避解决实质争议,双方并未就合同的解除与各方权利义务的确定进行坦诚协商并达成一致意见,因此该合同不能视为构成协商解除。

  因张某拒绝履约,致使王某的购房居住使用的合同目的不能实现,因此根据合同法的相关规定,王某拥有法定合同解除权。

  合同解除的时间以王某首次提出解除合同的主张为准。由于王某在协商过程中没有提出要求解除合同,在诉讼中才请求判决解除合同,因此解除后果只能从判决生效之日起产生拘束力,也就是说,解除合同的时间应该是“法院判决解除该合同的裁判文书生效之日”。

  (三)损失计算按什么标准?

  解除合同时,张某除了退还已付房款,按照约定支付违约金之外,由于王某因张某的原因得不到房屋所受损失的客观存在,该损失包括房价上涨利益损失,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定,王某可以主张因对方不履行合同义务造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。
房屋交易卖方违约

  【锦盾郑州律师评析】

  1.锦盾郑州房产律师团认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务。当事人一方不履行合同义务的,应当承担相应的违约责任,违约方不能因违约行为而使对方受损同时让自己获利。

  2.怎么判断上涨利益损失。该部分损失的计算首先要确定解除合同时,该房屋的价值是多少。而由于房屋的价值随市场行情不断变化,对于涉案房屋的价值判断,应当首先确定价值评估时点。如这起纠纷中,王某在2017年首次请求解除合同,因此请求赔偿的损失金额也应在此时予以固定。

  锦盾郑州律师团队珍视勤勉善良的工作原则。坚持认为,勤奋为客户的利益工作是律师工作的第一准则,在对待客户的每一项工作都要求自己竭尽勤勉,竭力分析案情事实、勉力检索法律实务判例,争取最佳的处理方案!

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