二手房买卖过程中出现没有代理权的情形应该怎么办?

在二手房的买卖和交易过程中经常出现父亲替儿子买房,儿子替父亲卖房的情形,另外一种是房子是夫妻双方的或者有其他共有人,房屋买卖合同只有配偶一方签字或者只有一个共有人签字的情形,在此种情况下会经常出现没有代理权的状况,也就是法律上常讲的无权代理。

二手房买卖纠纷

何为无权代理?

《民法总则》第一百七十一条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力”。

无权代理常发生在亲属之间,有的是不知道是无权代理,没有意识到;有的是知道,故意为了规避风险而采取的措施,这对交易双方都会导致不同的法律风险。

笔者印象最深的是2016年有这样一个案子:

儿子在北京工作上班,由于创业需要大量资金,就委托自己在郑州的老父亲出售位于金水路上的一套房子。在中介公司积极的撮合下买方与房主的父亲签订了二手房交易合同,买方支付了35万元的首付款。

二手房买卖中的无权代理

在买方筹钱支付首付款和对房屋办理解压手续的1个月内,房屋的价格出现了一定程度的上涨。卖方,也就是真正的房主就抛开自己的老父亲给买方联系说房子是老父亲背着自己卖的,自己都不知道,现在房子不卖了。买方为了买房借了好几家的钱支付首付款,并且把自己的小两房也进行了出售。为了买这个房子费了很大的劲,可是因为这样无权代理问题的出现导致买方一筹莫展。

卖方自认为自己很聪明,说房子是自己老父亲卖的,我根本不知道,并且买方也没有我的授权委托书,自以为能够躲过这一劫。我们国家的法律是很全面的,往往是“法网恢恢疏而不漏”。

在2016年的7月买方通过朋友介绍联系上了我们。我们给买方详细分析了案件的利弊,买方决定委托我们来给自己争一口气。最终在我们的努力下,卖方的老父亲赔偿了我们15万余元的违约金。其实这个钱最终还是买方本人出的。

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《合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。 ”

为了避免签订二手房买卖合同时出现不必要的房子存在问题、无权代理或者无权处分的情况出现,笔记有几点建议可以参考;

1、对房屋进行产调

房产属于大宗商品,在签订房屋买卖合同时一定要对房屋是否被法院查封、是否有抵押、是否存在其他共有人进行详细的查看。如果出现存在查封、抵押或者有其他共有人的情形,这时候就要慎重对待了。如果有法院查封就建议不要买了,有抵押的话要求卖方对房屋进行解压(银行抵押另说)可以进行交易;如果有其他共有人就要求必须要经得其他共有人的同意并一同签订房屋买卖合同。

对房屋进行产调

这里需要说一下,在买房时还要重点留意房屋是不是夫妻共同财产,是不是婚内购买等,虽然法律对夫妻共同房屋一方单独进行出售的法律效力进行了规定,但是笔者还是建议要求卖方提供结婚证(或者离婚证)、房产证,同时要求夫妻另一方来共同签字,防止合同签订后夫妻另一方找理由说房屋没有经过他同意不卖了,产生不必要的麻烦。

2、尽量要求房主本人到场签字,本人实在无法到场的要求出示授权委托相关手续

出现无权代理的情况大部分都发生在没有授权,事后反悔。房屋属于不动产,不动产登记证书上对房屋所有权人有明确的登记。在签订房屋买卖合同书时尽量要求房主本人到场,如果实在无法到场一定要求提供授权委托书并且进行视频、录音备份,必要时进行公证。这样能够最大限度的防止无权代理情形的出现。

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3、定金或者房款的支付

在支付房款或者定金的时候,笔者建议把相关款项支付到房本上记载的房屋所有权人的本人卡上,并备注该钱的用途。从这个方面也能够做到对无权代理的简单防范。

4、必要时聘请律师陪签陪购

现在专业的房产律师都提供陪签合同和陪同购房的法律服务,律师能够从专业的法律角度对所购买房屋进行全面的调查,对交易过程中的风险进行全面的风险把控。对于动辄几百万的房产来说,笔者认为聘请专业的房产律师进行陪同还是十分必要的。

因此,在房屋买卖合同交易过程中,存在的法律风险点极多,但是只要记住在签合同时需要重点关注的风险点,同时对房屋产权进行调查,必要时请专业郑州律师陪同购房,相信关于无权代理等相关房屋买卖纠纷的风险都会避免掉。

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